定金与订金：购房者需要了解的法律要点

在购房过程中，定金和订金是两个经常被提及的概念，但许多人对它们之间的区别并不清楚。实际上，这两个概念在法律上有着本质的不同，购房者在签订购房合同时应当明确这两者的含义及其法律后果。

一、定金的定义及法律性质

定金是指当事人一方为了保证合同的履行而预先支付给对方的一笔款项。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

从上述法律规定可以看出，定金具有以下特点：

• 定金是一种担保方式 ，其主要目的是为了促使债务人履行债务。如果购房者支付了定金后又反悔，拒绝购买房屋，则无权要求开发商退还定金；而如果开发商违约，未能按约提供房屋，则购房者有权要求开发商双倍返还定金。
• 定金具有惩罚性。如果购房者违约，开发商可以没收定金；如果开发商违约，则需双倍返还定金。这种惩罚性的安排有助于督促双方履行合同义务。

二、订金的定义及法律性质

订金是指当事人一方为了表明合同成立或为履行合同做准备而支付给对方的一笔款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金、预付款等费用，买受人不履行约定的购房义务的，无权要求返还；出卖人不履行约定的购房义务的，应当按照法律关于定金的规定处理。”

从上述法律规定可以看出，订金具有以下特点：

• 订金不具备担保性质 ，其主要作用在于证明合同关系的存在。订金本质上属于预付款项，而不是担保手段。因此，在合同履行过程中，如果一方违约，另一方通常只能要求对方承担相应的违约责任，而不能直接依据订金条款主张双倍返还。
• 订金没有惩罚性。与定金不同，订金在合同履行过程中并不会产生额外的经济利益。如果购房者支付了订金后反悔，开发商一般会退还订金；同样地，如果开发商违约，购房者也仅能要求开发商承担违约责任，而不能要求双倍返还订金。

三、定金与订金的主要区别

四、购房者如何区分定金与订金

为了避免混淆，购房者可以通过以下几个方面来区分定金与订金：

• 查看合同条款：在购房合同中，如果明确提到“定金”字样，则该款项属于定金；如果没有明确使用“定金”字样，而是使用了诸如“订金”、“诚意金”等词汇，则该款项更可能是订金。
• 关注支付方式：如果购房者支付的是定金，通常会在合同中注明“定金”的用途，并且明确指出若一方违约，另一方有权没收或返还定金。而订金往往只是简单的预付款项，不会涉及类似的内容。
• 咨询专业意见：对于复杂的购房合同，购房者可以寻求律师或其他专业人士的帮助，以确保自己对合同条款的理解准确无误。

五、定金与订金的法律风险

尽管定金和订金在购房合同中都占有重要地位，但购房者仍需注意其中可能存在的法律风险：

• 定金风险 ：如果购房者支付了定金后又反悔，开发商可能会拒绝退还定金；即使开发商同意退款，也可能拖延时间，影响购房者的权益。因此，购房者在支付定金前应慎重考虑自己的购房意愿，并确保自身有足够的资金实力完成交易。
• 订金风险 ：虽然订金相对较为安全，但如果购房者支付了订金后又反悔，开发商可能会扣留部分订金作为违约金；如果开发商存在虚假宣传、隐瞒重要信息等问题，购房者在主张退订金时可能会遇到困难。

购房者在签订购房合同时一定要仔细阅读合同条款，弄清楚所支付款项的性质（定金还是订金），并根据自身的实际情况做出合理的选择。只有这样，才能最大限度地保护自己的合法权益，避免不必要的纠纷。